國家工商行政管理局頒布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》明確規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)商在制作廣告時哪些可為、哪些不可為：

　　第6條：房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明以下事項：開發(fā)企業(yè)名稱；中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；預(yù)售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。

　　第7條：房地產(chǎn)廣告中對價格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

　　第10條：房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚，比例恰當(dāng)。

　　第11條：房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　第12條：房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。

　　第13條：房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。

　　第14條：房地產(chǎn)廣告中不得利用其他項目的形象、環(huán)境作為本項目的效果。

　　第15條：房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。

　　第16條：房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

　　第18條：房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項的承諾。

　　第二大技能：學(xué)會看樓書

　　相比大眾媒體上的房地產(chǎn)廣告，樓書的內(nèi)容更為翔實和豐富，除了樓盤名稱、位置等基本信息說明，產(chǎn)品的功能與格調(diào)、開發(fā)商的設(shè)計初衷、給購房者帶來未來生活的期許等也都在樓書里面得到了體現(xiàn)。但是，購房者要么被樓書漂亮的形式所迷惑，而忽視了里面的內(nèi)容；要么覺得樓書信息太多，不會取舍，更多地愿意聽售樓人員的介紹。

　　樓書一般包括以下幾個方面的內(nèi)容：

　　(1)區(qū)域縱覽。包括區(qū)域優(yōu)勢、生態(tài)核心等。

　　由于房產(chǎn)是一種稀缺資源，區(qū)位的重要性尤為凸顯；另外，區(qū)域位置對房屋的增值、保值起著決定性作用。因此，沙盤模型公司樓書中常會看到“臨近某個成熟商圈”的字樣來體現(xiàn)樓盤的地理位置優(yōu)勢。

　　(2)樓盤概況。包括推廣名稱、占地面積、建筑面積、小區(qū)整體布局、容積率、綠化率、物業(yè)結(jié)構(gòu)、物業(yè)座數(shù)、開發(fā)商、投資商、策劃代理公司、設(shè)計施工單位、物業(yè)管理公司等。

　　開發(fā)商為了吸引購房者的眼球，會在樓盤推廣名稱上搞很多噱頭；但沙盤模型公司樓盤推廣名稱并不一定就是簽訂購房合同中的名稱。

　　凡是正規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，樓書上肯定有開發(fā)商、投資商的名稱。

　　(3)位置交通。沙盤模型公司包括出行交通狀況介紹、樓盤所處位置示意圖、交通路線等。

　　有些樓書中描述的出行交通狀況是一種在現(xiàn)實生活中很難實現(xiàn)的理想狀況，如“十分鐘車程到某地”，“距某某商業(yè)中心僅20分鐘路程”等，可能是在馬路上暢通無阻的情況下，目的是為了給購房者一種交通十分便捷的感覺。

　　樓盤位置示意圖僅為“示意”，有些不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商以地圖上兩點間的直線距離計算樓盤與市中心或區(qū)域核心地段的公里數(shù)。因此，從樓書上看樓盤幾乎都處在一個非常好的位置。

　　(4)規(guī)劃設(shè)計。包括規(guī)劃理念、規(guī)劃特點、建筑特色、環(huán)藝風(fēng)格等。

　　樓書中這部分的文字常常是如散文詩般亦真亦幻的語言，成片堆砌的華麗詞藻，令購房者頗覺如墜云霧，真假莫辨。

　　(5)生活配套設(shè)施及周邊環(huán)境。包括建筑環(huán)境、景觀環(huán)境、教育、商場、醫(yī)療、金融、餐飲、休閑娛樂等。

　　許多開發(fā)商常會把正處于政府規(guī)劃中的項目作為樓盤的配套設(shè)施寫入樓書中進(jìn)行宣傳。

　　為了讓購房者對建筑環(huán)境、景觀環(huán)境有直觀地感知，樓書中常會運用大量圖片，這些圖片可能是效果圖或?qū)嵕皥D。

　　(6)戶型介紹。包括戶型圖、戶型特質(zhì)描述。

　　戶型是影響購買的關(guān)鍵購買驅(qū)動因素之一，因此，樓書中會不遺余力地把戶型特色、戶型優(yōu)點“悉數(shù)”展示。

　　(7)樓盤預(yù)售或銷售許可證號、售樓地址、銷售電話等信息。

　　只有手續(xù)正規(guī)、齊全，開發(fā)規(guī)程規(guī)范的樓盤才能被政府部門授予銷售資格，并且要在廣告中標(biāo)出銷售資格證號。樓盤具備了上市銷售資格，日后在辦理產(chǎn)權(quán)時出現(xiàn)問題的概率也比較小。

　　(8)售價。

　　不同的樓書會使用不同的價格概念，有些樓書標(biāo)注的價格很具有誘惑力，但可能只是起價。實際售價會由樓層、朝向、戶型結(jié)構(gòu)等因素決定。

　　有些銷售價格是有有效期限限制，購房者一定要注意。

　　拿到樓書，還未去樓盤實地考察前，購房者可以通過“四看”手中的樓書，對樓盤進(jìn)行初步地“篩選”：

　　(1)看樓書制作的質(zhì)量、預(yù)售或銷售許可證號、開發(fā)商、投資商、策劃代理公司、設(shè)計施工單位、物業(yè)管理公司等基本信息，初步判斷樓盤是否正規(guī)、開發(fā)商的實力如何，有必要可以打售樓電話進(jìn)一步核實。

　　(2)看小區(qū)整體布局圖，大致能夠掌握小區(qū)周邊的情況，確定小區(qū)的布局是否合理，比如是否坐北朝南、視野是否開闊、綠化率是否高、居住環(huán)境是否靜謐、進(jìn)出小區(qū)是否便利等，這些對講究風(fēng)水的購房者非常重要，上風(fēng)上水是良宅。

　　(3)看對規(guī)劃設(shè)計、景觀環(huán)境介紹的文字。

　　規(guī)劃設(shè)計理念體現(xiàn)了樓盤的定位，它是樓盤差異化的體現(xiàn)，購房者可以從中判斷這種定位是否符合自己的經(jīng)濟(jì)實力、社會身份、生活品味。

　　景觀環(huán)境是否優(yōu)雅對未來生活質(zhì)量影響很大，也是衡量小區(qū)居住質(zhì)量的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，也是影響購房者考慮樓盤的因素之一。

　　(4)看戶型圖，好的戶型對于后期的裝修和居住都將帶來較大的便利。

　　正規(guī)的戶型圖會明確標(biāo)注尺寸，“長多少、寬多少”等一次性尺寸，而不是用“面積是多少”等面積尺寸；前者便于核實，后者核實起來就比較困難。

　　正規(guī)的戶型圖上，和一般的墻相比，窗的表示是三或四條平行細(xì)線，而鋼筋結(jié)構(gòu)墻的表示則是粗黑的實線。值得注意的是在一些印刷質(zhì)量不夠好或不規(guī)范的戶型圖上，細(xì)密線的窗就可能會和粗黑的鋼筋墻混淆。這關(guān)系到具體戶型的采光，以及具體墻體能否拆除的實質(zhì)操作性。

　　不要忽略看整層的平面圖。很多戶型圖上，某一單位的戶型圖會占到版面的70%以上，而整層的平面圖則被隱藏在版面中不被注意的角落里面�？凑麑拥钠矫鎴D能夠反映出各個單元的相對位置。

　　第三大技能：學(xué)會看沙盤

　　誤區(qū)：買房時輕信沙盤，交房時卻發(fā)現(xiàn)實景與沙盤并非完全一樣……

　　沙盤相比樓書，具有形象直觀、立體感強(qiáng)的特點，它能夠從宏觀上展示樓盤的布局、環(huán)境。但是，由于沙盤更多是開發(fā)商初期設(shè)計方案的一種體現(xiàn)，而從前期規(guī)劃到中期施工到后期交付，中間有很多不可預(yù)測的變更因素；加上沙盤制作費用比較昂貴，因此開發(fā)商很少會變更沙盤模型，這使得有些沙盤的可信度大打折扣。

　　牢記：

　　沙盤與建設(shè)好的實景是不可能完全一樣的。

　　針對沙盤模型“多看”、“多問”、“施工現(xiàn)場多勘測”，是必不可少的！

　　看沙盤的時候要抓住10個要點：

　　一看樓盤銷售價格和沙盤體現(xiàn)的樓盤品質(zhì)是否平衡

　　如果樓盤銷售價格很低，但是沙盤做得又十分精美，就要引起購房者的注意了！沙盤的制作成本是比較高的，一個高檔樓盤的沙盤要花掉幾十萬的制作費用，這說明了沙盤的制作質(zhì)量與樓盤的品質(zhì)是存在某種關(guān)聯(lián)性的。

　　二看沙盤上是否注明“模型”或“效果圖”字樣及模型比例

　　按工商行政管理機(jī)關(guān)的要求，開發(fā)商使用模型時，必須注明“模型”或“效果圖”等字樣，這條規(guī)定的潛臺詞是：沙盤模型僅供參考。

　　看沙盤的比例尺寸，除了確定沙盤是否根據(jù)實際規(guī)劃比例制作，還可以按比例尺寸可以算出實際尺寸。購房者可大概計算出樓間距等。

　　三看小區(qū)整體規(guī)劃

　　沙盤是小區(qū)的縮影。在沙盤上，小區(qū)密度是否過大、建筑與景觀的搭配是否協(xié)調(diào)、內(nèi)交通的分布是否合理、公共設(shè)施的分布是否人性化、小區(qū)與周邊環(huán)境的關(guān)系等都一目了然，而這些對以后的居住質(zhì)量影響很大，也是購房者在不同樓盤之間比較應(yīng)考慮的關(guān)鍵因素。

　　四看開盤區(qū)域及樓棟朝向

　　大多樓盤都是分期開發(fā)，因此在總攬全局之后，應(yīng)重點關(guān)注意向購買的樓棟及其周邊的情況。

　　樓棟朝向決定了房屋的采光、通風(fēng)、窗外景觀等，也是選房的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

　　五看樓間距

　　90%的沙盤是放大樓體間距的！據(jù)專家介紹，夸大樓間距是開發(fā)商的一種促銷手段。

　　一般情況下，人在15米以內(nèi)就可以清晰地辨別對方。因此，低層住宅樓間距應(yīng)大于15米，而那些高層住宅樓間距應(yīng)當(dāng)大于24米。

　　知道了沙盤模型比例，購房者可以親自測量根據(jù)沙盤計算出來的樓間距與實際樓間距之間是否存在偏差；或者測量前后樓棟的高度與間距，兩者的比例控制在1：1比較合適。

　　如果可以進(jìn)入施工現(xiàn)場，最好能親自站在兩個樓棟之間感受一下是否有壓迫感。

　　六看綠地

　　有大片綠地點綴是沙盤賞心悅目的原因之一。為了吸引眼球，開發(fā)商會在沙盤上做出綠化率很高的假象。

　　購房者一定要問清楚沙盤上的綠化建設(shè)與實際是否一致，有必要，具體的綠化面積、分布等一定要寫入合同。

　　七看內(nèi)交通

　　小區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類，內(nèi)交通的合理性對于居住的安全和環(huán)境的靜謐性是比較關(guān)鍵的，這也是在看房中容易忽略的問題。

　　購房者要詢問一下小區(qū)在內(nèi)交通上有什么措施，如何規(guī)劃小區(qū)內(nèi)的車行、人流等。

　　八看公共設(shè)施具體位置

　　為了美觀，沙盤中常會把小區(qū)內(nèi)的變電站、垃圾箱、化糞池、水泵房、燃?xì)夥�、地下車庫出入口等隱藏、模糊或偏移，比如用綠地取而代之。

　　看沙盤時，一定要問清楚這些公共設(shè)施的具體位置、高度及與樓棟之間的距離，尤其是打算考慮低層住宅的購房者，因為看沙盤模型是俯視，而實際將會平視這些公共設(shè)施，會出現(xiàn)因過高或過近影響窗前景觀的情況。

　　九看小區(qū)內(nèi)不明確建筑物

　　沙盤中常會看到一些用有機(jī)玻璃做成的透明小方塊，它們可能是小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，也可能是待規(guī)劃中的建筑物。

　　這些不明建筑物，極有可能在未來某一天變成現(xiàn)實的時候，給居住生活帶來負(fù)面的影響，比如承諾是帶規(guī)劃的綠地實際成為了一座高樓。因此，一定要打破砂鍋問到底，并把這些“不確定的因素”寫入合同中，對開發(fā)商產(chǎn)生一種約束力。

　　十看周邊

　　相關(guān)法律規(guī)定，開發(fā)商對沙盤模型內(nèi)關(guān)于樓盤內(nèi)具體情景的解讀是有效的，樓盤外的則無效，也可以不涉及。也就說，樓盤外即使有鐵路、高壓線、電視塔、垃圾中轉(zhuǎn)站等，即使開發(fā)商不告知，購房者也不能因此告開發(fā)商欺詐。

　　沙盤往往會將小區(qū)周邊的公共用地、其他樓盤等歸為己有，購房者要向售樓人員了解清楚。

　　周邊的配套是樓盤的一個賣點，也是開發(fā)商在沙盤中會重點標(biāo)注的。一般來說，稍大的社區(qū)周邊應(yīng)設(shè)有學(xué)校，且小區(qū)離學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右；超市、菜市場等服務(wù)半徑最好不要超過150米。因此，實地考察就尤為重要了！

　　第四大技能：學(xué)會看樣板間

　　樂居工作室小貼士：購房者在看樣板間時一定要帶上尺子，實地測量，尤其對在售樓處的樣板間要注意丈量其面積、層高、墻體厚度、家居的尺寸是否符合市場通常的規(guī)格；要把戶型圖與樣板間對照來看，發(fā)現(xiàn)不一致的地方要及時詢問。

　　選房時看什么

　　如上文所說，學(xué)會了四大技能，就應(yīng)該胸有成竹去選房了。別忘了，選房前，一定要是明確了購房目的和預(yù)估了自己的購房預(yù)算。

　　每個人選房的時候都有自己看重的因素：有的人看重地段；有的人希望擁有寬敞明亮空間，看重朝向；有的人因生活習(xí)慣，看重戶型；有的人因喜歡濃厚的生活氣息，看重小區(qū)環(huán)境……那么，哪些因素是在選房時看重的呢？在樂居工作室進(jìn)行的一個網(wǎng)民調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，地段、交通、配套設(shè)施、內(nèi)交通、價格、戶型、隔音、私密性、分?jǐn)�、物業(yè)管理等十大因素受到了網(wǎng)民不同程度的重視。下面，樂居工作室將逐一講述這些選房因素的相關(guān)知識。

　　一看：地段

　　二看：交通

　　三看：配套

　　四看：內(nèi)交通

　　五看： 價格

　　六看：戶型

　　七看：隔音

　　八看：私密性

　　九看：公攤

　　十看：物業(yè)管理

　　自定指數(shù)巧選房

　　上面介紹了十個衡量因素，如何取舍呢？樂居工作室教您先編個指數(shù)，再根據(jù)這個指數(shù)來理性消費。這個方法的思路是：將十個因素賦予適當(dāng)?shù)臋?quán)重，然后對所選中的房子逐一從這十個維度進(jìn)行打分，最后加權(quán)平均得到的一個數(shù)值，數(shù)值越大說明這套房子越適合購買。

　　在使用這個方法之前，購房者首先可以將大大超過預(yù)算和性能過差的項目剔除，才能進(jìn)行綜合比較。

　　首先用確定十個因素的權(quán)重。用Excel或者手工做一個表格，把這些因素分別輸入表格的行和列，如下表所示；以 “列”為基礎(chǔ)，逐個和“行”對比，“列”比“行”重要，給1分，否則給0分，自己和自己對比的地方都打0分；按照“行”把分?jǐn)?shù)加起來，得到各行的“總分”；把各行的“總分”加起來，得到“總分之和”，再把每行“總分”除以“總分之和”得到每個“行”的權(quán)重。

　　住宅性能評定對購房者來說還是一個比較陌生的概念，但它已經(jīng)在我國發(fā)展了近十年。

　　我國的住宅性能評定制度從1999年7月開始試行，目前正在穩(wěn)步實施。以日本為例，在2000年4月1日開始實施性能評定后，新建建筑50%都進(jìn)行了性能標(biāo)識。隨著我國房地產(chǎn)市場日益走向理性，進(jìn)行性能評定，是房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的大方向。

　　截至2008年8月底，全國已有410個小區(qū)、1萬余幢住宅樓通過了性能評定預(yù)審，共有5批、147個小區(qū)、4310棟住宅樓通過住宅性能評定終審，獲得了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部A級住宅稱號�？梢�，越來越多的開發(fā)商參與了住宅性能評定。

　　住宅性能評定對購房者來說是一個有力的保障。第三方權(quán)威部門對住宅的性能進(jìn)行評審認(rèn)定，給予客觀、公正的評定，確定住宅品質(zhì)的途徑，才能使廣大購房者能夠放心地自由選擇不同檔次、不同風(fēng)格的住宅，并以此維護(hù)自身的利益。

　　因此，購房者在選房的時候，一定要問開發(fā)商所售住宅是否參加了住宅性能評定及屬于哪個等級。

　　選房也要“望、聞、問、切”

　　選房是一個非常個性化的過程，但也存在某些共性。歸納起來，就是要做到““望、聞、問、切”。

　　中醫(yī)在長期的醫(yī)療實踐中，總結(jié)出了四種論斷疾病的方法，這就是望、聞、問、切四診。買房對于大多數(shù)人來說都是一件大事，因此，我們在選房時也要巧妙地運用“望、聞、問、切“四診，不斷地察看房子的里里外外，千萬不能急于求成，妄下判斷。

　　購房還應(yīng)優(yōu)選可靠的開發(fā)商

　　誤區(qū)：說到選房，大多數(shù)購房者首先想到的是位置、交通、價格、戶型、周邊配套等，往往會忽略一個非常重要的因素，那就是開發(fā)商是否值得信任……

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)6.3萬家；在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，市場會有一定程度的洗牌，但開發(fā)商的數(shù)量仍舊相當(dāng)龐大。不可避免地，會有開發(fā)商濫竽充數(shù)、魚目混珠。

　　在樂居工作室的“網(wǎng)民眼中的開發(fā)商”調(diào)查中，超過8成的網(wǎng)友認(rèn)為開發(fā)商品牌會影響購房的選擇，其中有27.9%的認(rèn)為開發(fā)商對樓盤選擇的影響非常大，53%的不會考慮不好的開發(fā)商的樓盤，10.6%的甚至只會選擇最有實力的開發(fā)商的樓盤。

　　樂居房博士Q&A

　　Q：看房還有哪些訣竅嗎？

　　A: 觀察房子的時間需要巧妙合理的安排。如，白天去便于了解房子區(qū)位、環(huán)境、健康與安全性、房屋品質(zhì)、開發(fā)商資信；晚上去便于體驗與了解居住區(qū)人口素質(zhì)與構(gòu)成；雨天去便于了解房屋有無漏水、樓宇排污系統(tǒng)工作的能力、路面積水情況；假日去便于體驗購物、交通的便利度。另外，還要注意的是，在看房時，不要受售樓人員介紹的影響，要多比較、仔細(xì)看，以免后悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數(shù)、授權(quán)范圍、代售期等了解清楚。

　　Q: 如何挑選適合自己的面積？

　　A：經(jīng)濟(jì)實力不強(qiáng)的未婚或剛剛結(jié)婚的年輕人，可以考慮小戶型作過渡之用，面積在50平方米左右，這樣實用且經(jīng)濟(jì)壓力小，而且小戶型的變現(xiàn)能力也相對較強(qiáng)；孩子尚小的三口之家，兩居已足夠，若經(jīng)濟(jì)富裕，可選擇面積寬松的大面積兩居；孩子較大的三口之家最好選擇三居，因為孩子需要有獨立居室，還要照顧老人的居住，對普通的工薪階層，可購買房間多面積偏小的三居。

　　Q: 不可取的戶型為哪些？

　　A：客廳左右都有通往臥室的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入臥室都須經(jīng)過客廳，如果有客人在談話，實在是不方便。 衛(wèi)生間居中，不利于濁氣散發(fā)。 廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。

　　Q: 廚房、衛(wèi)生間如何檢查？

　　A：要注意管道的走向安排是否合理，注意房內(nèi)有無公共干管，如消防管道，上下水公共排管等體現(xiàn)潔污分區(qū)的原則。最好選擇集中管道外移、各種管道不穿樓板的住房。

　　Q: 小區(qū)綠化面積標(biāo)準(zhǔn)是多少？

　　A：按有關(guān)規(guī)定，小區(qū)內(nèi)要有足夠的綠化面積，其具體標(biāo)準(zhǔn)是新建住宅社區(qū)的綠地率不低于30%，舊住宅區(qū)不低于25%，綠地指標(biāo)組團(tuán)不低于0.5平方米/人，小區(qū)不小于1平方米/人。 同時綠地還要有充足的日照時間，滿足居民區(qū)活動的要求，所以成片的綠地就應(yīng)滿足不少于1/3的面積在標(biāo)準(zhǔn)的日照覆蓋范圍之外。